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Différences et enjeux pour le propriétaire :
Encadrement ou plafonnement des loyers
La grande majorité des propriétaires confondent encadrement et plafonnement des loyers, alors que ce sont deux dispositifs vraiment différents et très importants pour les propriétaires.
Les biens immobiliers qui sont soumis au plafonnement des loyers sont également soumis à l’encadrement, mais l’inverse n’est pas vraie.
L’encadrement consiste à ne pas pouvoir entre deux locataires augmenter comme on le souhaite le loyer, ce dispositif est applicable dans toutes les zones « tendues » décrivent dans la loi ALUR.
Le plafonnement est un dispositif contraignant qui fixe un maximum au montant des loyers, ce dispositif est applicable uniquement dans certaines villes. Nous allons décrire plus en détail ces deux dispositifs ci-après.
L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
Aujourd’hui, nombreux sont les propriétaires qui souhaitent augmenter leurs loyers entre deux locataires ou au renouvellement du bail lorsque les offres immobilières sont trop faibles par rapport à la demande.
Cependant, afin de protéger les locataires de tout loyer abusif au sein des grandes métropoles, un dispositif a été instauré.
L’encadrement des loyers constitue l’une des mesures les plus importantes de la loi sur le logement de Cécile Duflot, renommée sous le nom de loi Alur.
Imodirect vous informe dès à présent tout ce qu’il faut savoir sur l’encadrement des loyers et ce qu’il met en avant concernant les propriétaires.
C’est un dispositif permettant de limiter les augmentations de loyer, l’encadrement des loyers s’assure que celles-ci soient dues à des révisions de loyer.
À titre d’exemple, il peut s’agir : d’un renouvellement de bail, de la remise en location du bien…
Ce dernier va ainsi permettre de limiter une hausse non justifiée du loyer d'un logement lorsque celui-ci retournera sur le marché des biens locatifs.
Cette réglementation prend effet dans les communes situées en zones dites “tendues”. On parle notamment de celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants s'applique.
En général, la demande de logements est si élevée que les biens sont loués à des prix plus importants. L’encadrement des loyers s’assure donc que les propriétaires ne profitent pas de cette demande pour augmenter les tarifs des loyers entre les rotations de locataires.
De ce fait, ce dispositif a été mis en place en faveur des locataires et non des propriétaires.
Afin d’éviter tout abus, l’encadrement des loyers s’applique dès l’instant où le logement loué constitue la résidence principale du locataire.
Qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, tous les baux sont concernés par ce système.
Les zones concernées
Les zones dites tendues concernent majoritairement toutes les grandes agglomérations françaises à quelques exceptions prés.
Toutefois, de nombreuses communes sont considérées comme étant une zone tendue dès l’instant où le seuil de 50 000 habitants est dépassé avec une offre de logement qui ne peut répondre à la demande.
Vous trouverez la liste des villes en zones tendues en cliquant sur ce lien : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues .
Il faut savoir que dans les zones tendues, le prix du loyer, en cas de relocation, ne peut augmenter par la suite, sauf à petite échelle. Avec pour objectif de rendre le marché de l’immobilier plus fluide et d’éviter des débordements des bailleurs, ce dernier ne peut être revalorisé à votre gré.
En effet, les loyers des locations situées en zone tendue sont généralement encadrés entre deux mises en location sur le marché, il ne vous est donc pas possible de l’augmenter selon vos envies.
L’encadrement des loyers : dans quelles conditions n’est-il pas appliqué ?
Étant un système encore récent, il peut arriver que l’encadrement des loyers ne soit pas appliqué dans certaines conditions.
En effet, tous les logements ne sont pas soumis à l'encadrement, car certains répondent à des dispositifs bien spécifiques.
On retrouve dans un premier temps les biens locatifs établis sous la loi de 1948, puis par la suite, ceux qui sont conventionnés par l'Anah.
Ces derniers comprennent généralement les logements HLM ainsi que les locations saisonnières qui ne sont pas concernées par l’encadrement des loyers.
Mettre son logement sur Airbnb peut aussi être une condition pour que votre location ne soit pas sous la loi Alur.
Toutefois, en tant que bailleur, il est nécessaire de bien vous renseigner au préalable, selon ce qui est acceptable ou non, sur la gestion du loyer de votre bien locatif.
Afin de vous guider, voici une liste non exhaustive situation pour lesquelles l’encadrement des loyers n’est pas appliqué :
- Si vous mettez votre logement en location pour la première fois ;
- Si vous remettez votre bien sur le marché immobilier après plus de 18 mois de vacances locatives ;
- Si vous avez financé des travaux d’un montant plus ou moins égal à 50 % au montant total de loyers encaissés la dernière année de sa location.
- Si vous effectuez des mises aux normes de décence, le logement depuis le départ du dernier locataire (moins de 6 mois) ;
- Si le logement présente des prestations spécifiques exceptionnelles telles qu’une terrasse ou un jardin en ville ;
- Si le loyer établi avec l’ancien locataire était sous-évalué avec une limite d’augmentation de 50 % par rapport au dernier loyer précédent ;
- Si votre bien immobilier est devenu un logement social, est conventionné ou et soumis à des plafonds spécifiques.
En règle générale, afin d’éviter une baisse de loyer dans le cadre de la loi Alur, la location saisonnière est l’une des conditions les plus efficaces.
De plus, dans le cadre d’une location dédiée à une société qui y logera pour ses activités professionnelles, l’encadrement des loyers ne sera pas appliqué non plus.
En choisissant cette dernière, il est toutefois idéal de posséder un bien de qualité et meublé afin de le louer dans les plus brefs délais.
Le plafonnement des loyers : qu’est-ce que c’est ?
Beaucoup plus contraignant pour les propriétaires que la mesure d’encadrement des loyers, le plafonnement des loyers a été d’abord suspendue en 2017 pour finalement réapparaitre le 1ᵉʳ janvier 2019 sous de nouvelles conditions d'application avec la loi ELAN.
Avec des mesures imposées aux bailleurs, ce système permet aux locataires d’obtenir un loyer en accord avec les prix du marché immobilier local.
En effet, un loyer de référence, prix au m2, est défini par la commune. Le loyer proposé ne devra pas dépasser ce loyer de référence ou éventuellement un loyer majoré de 20% par rapport au loyer de référence : le loyer majoré.
Sous certaines conditions très spécifiques un complément loyer pourra être appliqué si le logement possède des caractéristiques particulières : grande terrasse (pas un balcon), surface au sol très importante par rapport à la surface habitable (Boutin), vue exceptionnelle …
Le plafonnement des loyers assure ainsi une sécurité au locataire, afin que ce dernier ne paye pas un loyer plus élevé que ceux proposés sur le marché immobilier.
En tant que bailleur, vous êtes concernés par ce dispositif à partir du moment où vous possédez un bien locatif.
Qu’il soit vide ou meublé, si ce dernier constitue la résidence principale de votre locataire et qu’il se situe en zone de plafonnement des loyers, vous êtes automatiquement sous le système du plafonnement des loyers.
Vous y êtes aussi éligible si vous signez un bail de mobilité avec votre locataire.
Néanmoins, si votre logement est loué en tant que résidence secondaire, logement de fonction ou en tant que location saisonnière, le plafonnement des loyers ne s’applique pas.
Aujourd’hui, en tant que propriétaire avec un bien en location dans une zone de plafonnement des loyers, il est de votre devoir d’indiquer les différentes parties du loyer sur le bail de votre futur locataire.
Parmi ces dernières, on retrouve majoritairement le loyer de référence et le loyer de référence majoré qui doivent être explicitement écrits sur le bail de votre locataire et même sur les annonces de location depuis le 1er avril 2022.
De plus, lors de la signature de vos baux, il vous est possible d’ajouter un complément de loyer selon le type de logement que vous mettez en location (toutes les informations sur la gestion locative).
Si vous faites le choix d’appliquer un complément de loyer, il est obligatoire de préciser son montant et les caractéristiques du logement le justifiant dans le bail.
Comment savoir si vous êtes concernés par le plafonnement des loyers ?
Pour qu’une commune puisse mettre en place un système de plafonnement des loyers, il faut qu’elle remplisse plusieurs critères :
- Que le niveau du loyer médian local soit élevé ;
- Qu’il y ait un écart conséquent entre les loyers du secteur privé et les loyers du secteur public ;
- Que le taux de nouveaux logements soit faible par rapport à ceux déjà existants.
À ce jour, dans les métropoles de Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Marseille, ainsi qu’à Paris et 9 des villes faisant partie de la Plaine Commune un système de plafonnement des loyers a été mis en place.
Vous trouverez sur les sites web de ces communes des liens permettant de connaitre quartier par quartier les montant des loyers maximum à appliquer.
Plafonnement des loyers. Quelles sont les sanctions ?
S’il existe plusieurs conditions qui permettent à votre logement de ne pas être sous le dispositif du plafonnement des loyers, il existe aussi des sanctions pour les propriétaires abusifs si le dispositif n’est pas respecté.
En effet, si les dispositions de la loi ELAN ne sont pas respectées, un représentant de l’État peut être appelé afin d’établir une mise en demeure du bailleur.
Si votre profil en tant que propriétaire n’est pas conforme aux lois établies, ce dernier sera en droit de procéder à des sanctions plus lourdes.
Parmi celles-ci, on retrouve notamment :
- Une baisse obligatoire du loyer et une conformité du contrat ordonné par le préfet de la commune avec un remboursement du trop-perçu au locataire concerné par un prix abusif ;
- Une amende en cas de refus de baisser ledit loyer, qui peut aller de 5 000 euros pour une personne physique, à 15 000 euros pour une personne morale ;
- Une saisie du tribunal pour diminuer le loyer ;
- Une action en justice de votre locataire pour diminuer le montant du loyer, conformément à la réglementation.
Il peut parfois arriver qu’un désaccord se créer entre le locataire et son bailleur si ce dernier adopte des prix de location abusifs.
Dans ces cas-là, la Commission de conciliation est saisie. Si la décision de celle-ci venait à être contestée par l'une des parties, il reviendra au tribunal de trancher.
Les procédures judiciaires étant longues et pouvant représenter un véritable coût si la présence d’un avocat est en jeu, il est préférable de privilégier le respect du plafonnement des loyers.
Aujourd’hui, le non-respect du plafonnement des loyers est un aspect à ne pas négliger lorsque vous êtes propriétaire dans une zone concernée.
Vous êtes dans l’illégalité dès lors que vous percevez un loyer hors charges supérieur à la majoration de 20 % outre un complément de loyer calculer correctement.
Ces 20% ont pour objectif d’empêcher les bailleurs de louer au-dessus des prix du marché immobilier local.
Le dispositif qu’est le plafonnement des loyers est ainsi destiné à limiter les abus et non pas à imposer aux propriétaires de revoir leur loyer à la baisse.
On retrouve généralement ces excès au cœur de la capitale parisienne avec des prix souvent exorbitants pour d’anciennes chambres de bonnes transformées en logements.
Avec des prix au mètre carré parmi les plus chers de France, Paris s’impose parmi les villes françaises proposant les loyers les plus élevés du pays.
