Rénovation énergétique : Quelles sont les obligations pour les propriétaires bailleurs ?

À l’heure actuelle, près de 4,8 millions de logements sont mal isolés en France. Pourtant, 2 millions d’entre eux sont proposés à la location. Si toutes ces habitations ne sont pas considérées comme insalubres, beaucoup d’entre elles ne respectent plus certaines normes énergétiques.

Or, les propriétaires bailleurs se doivent d’assurer la sécurité des locataires grâce à un entretien régulier des logements. Travaux, réparations, rénovation énergétique : Imodirect vous dit tout sur les obligations des propriétaires bailleurs.

Les obligations du propriétaire dans le cadre d’une location

Dès lors qu’il loue un logement à un locataire, le propriétaire bailleur se doit de répondre à certaines obligations.

Transmettre des documents indispensables au locataire

En proposant votre logement à la location (Voir notre offre de gestion locative en ligne), vous vous engagez à remettre à votre locataire les documents suivants :

Un contrat de location comprenant certaines informations (caution, assurance, charges locatives, etc)
Les éventuels comptes-rendus de diagnostics
Un état des lieux d’entrée
Des justificatifs de régularisation des charges
Des quittances de loyer, si le locataire en fait la demande

Lorsque le bail prend fin, un état des lieux de sortie ainsi qu’une lettre de congé sont requis.

Assurer un usage tranquille du logement

En louant votre logement, vous devez pouvoir en assurer la jouissance en toute sérénité. En effet, votre locataire a des droits et doit pouvoir :

Accueillir et/ou héberger des proches
Posséder un animal de compagnie (à l’exception des animaux considérés comme dangereux)

Par ailleurs, en tant que propriétaire bailleur, certaines interdictions vous sont imposées :

Vous ne devez effectuer aucun acte susceptible de gêner votre locataire, à l’exception de certains cas.
Sauf précision incluse dans votre contrat de location, vous ne pouvez pas exiger une visite annuelle de votre logement.

Proposer un logement décent

Un logement est considéré comme décent lorsqu’il est sain, en bon état et ne présente aucun danger pour le locataire qui s’y installe. La surface habitable doit respecter un minimum de 9 m² pour la pièce principale, ainsi qu’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.

Par ailleurs, des diagnostics précis, tels que le diagnostic plomb et le diagnostic électrique, permettent de déterminer si le logement présente ou non un danger pour la santé du locataire. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) révèlera également si le logement est énergivore, auquel cas des travaux de rénovation seront nécessaires.

Enfin, le propriétaire bailleur doit offrir un logement confortable comportant des équipements tels que l’eau potable, des sanitaires, un réseau électrique ou encore un espace dédié à la cuisine.

Le problème des logements “passoires thermiques”

Le terme de “passoire thermique” désigne une habitation énergivore. Ces logements présentent une consommation d’énergie excessive, principalement due à une mauvaise isolation thermique.

Les logements sont considérés comme des passoires thermiques après l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique. Ce dernier détermine les étiquettes énergétiques des logements. Dans le cas des passoires thermiques, ces étiquettes peuvent être F ou G.

Les conséquences des logements dits passoires thermiques sur la planète sont désastreuses, puisqu’ils rejettent de nombreux gaz à effet de serre.

De plus, la consommation excessive d’énergie implique des coûts trop importants pour les locataires, certains se retrouvant dans une situation de grande précarité. Résoudre le cas des passoires thermiques s’avère donc être un enjeu à la fois écologique et social.

Rénovation énergétique : les obligations des propriétaires bailleurs

Adoptée par décret en décembre 2019, la loi Énergie-Climat a pour objectif d’atteindre la neutralité carbone en limitant considérablement les émissions de CO2 en France.

Le calendrier prévisionnel

Pour parvenir à atteindre cette neutralité, un calendrier a été établi afin de permettre aux propriétaires bailleurs de procéder aux travaux de rénovation énergétique de leur logement de manière progressive :

Depuis 2021, si les travaux de rénovation n’ont pas été effectués, les propriétaires ont l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux contrats de location.
Depuis 2022, dans le cas de la vente ou de la location d’un logement situé dans un immeuble classé F ou G, les propriétaires ont l’obligation de réaliser un audit thermique, en plus du diagnostic de performance énergétique.
À partir de 2023, la notion de logement indécent évoluera et inclura les logements à consommation très excessive d’énergie. Les logements classés G ne pourront donc plus être loués.
En 2028, cette mesure concernera également les logements classés F.

Ainsi, les travaux de rénovation énergétique devront permettre aux logements à l’étiquette énergétique F ou G d’atteindre au minimum l’étiquette E.

Les étapes de rénovation énergétique

Afin de répondre aux objectifs de la loi Énergie-Climat, les propriétaires bailleurs sont invités à suivre des étapes indispensables à la rénovation énergétique du logement soumis à la location :

Compléter le diagnostic de performance énergétique avec un audit effectué par un thermicien. Ce bilan vous permettra de connaître votre étiquette énergie.
Améliorer l’isolation de votre habitation en installant des fenêtres plus performantes et en renforçant l’isolation de la toiture, des murs et du sol.
Choisir un mode de chauffage plus écologique et économique.
Assurer le renouvellement de l’air grâce à un système de ventilation efficace.

Quelles aides financières pour les travaux de rénovation énergétique ?

La mise en place de travaux de rénovation représente un coût non négligeable pour le propriétaire bailleur. Afin de le soutenir dans le paiement de ces charges, plusieurs aides financières ont ainsi été instaurées par l’État.

MaPrimeRénov’

Cette aide concerne les logements principaux construits depuis au moins 15 ans. Son montant dépend du lieu où se situe le logement, des revenus du ménage qui y habite et des économies d’énergie estimées. MaPrimRénov peut s’appliquer, entre autres, aux divers travaux d’isolation, à l’installation de fenêtres ou d’une VMC.

La prime Énergie Monexpert

Accessible à tous les ménages, cette prime est financée par les fournisseurs d’énergie ou de carburant. Le montant de l’aide varie selon les revenus du foyer, la localisation du logement, les travaux à effectuer et le système de chauffage.

“Habiter mieux sérénité”

L’Agence nationale pour l’Habitat (Anah) a mis en place le programme “Habiter mieux sérénité”, destiné aux ménages modestes. Celui-ci peut s’appliquer si le logement concerné est classé F ou G, et si les travaux permettront une amélioration énergétique de 35 %. Enfin, le montant du programme dépend essentiellement des revenus du foyer, modestes ou très modestes.

L’éco-prêt à taux zéro, les primes Coup de pouce ou encore le chèque énergie constituent également des aides intéressantes pour le financement des travaux de rénovation énergétique.