Découvrez cette stratégie patrimoniale que peu de propriétaires maîtrisent : la donation avec réserve d’usufruit.
Je sais que certains d'entre vous fuient la notion de démembrement. Et pour cause, le jargon fait peur.
👉 Pourtant, les enjeux patrimoniaux sont de taille. Je vais donc essayer de vous expliquer le concept le plus simplement possible.
Revenons d’abord sur les bases du démembrement de propriété.
La pleine propriété d'un bien est composée de l'usufruit et de la nue-propriété.
🏡 La nue-propriété : droit de disposer du bien, par exemple pouvoir le vendre.
🍎L’usufruit : droit de jouir et d'utiliser un bien (vivre dans la propriété ou percevoir les loyers).
Ainsi, de votre vivant, vous pouvez donner à vos enfants la nue-propriété et conserver l’usufruit jusqu’à votre décès. C’est le principe de la donation avec réserve d’usufruit.
De cette manière, vous conservez le droit d’habiter dans le logement ou d’en percevoir les loyers. A votre décès, vos héritiers récupèrent l’usufruit sans frais de succession supplémentaire.
Pour mieux comprendre l’intérêt de cette stratégie, il faut savoir qu’une donation classique (qui porte sur la pleine propriété) implique de payer des droits de donation sur la valeur totale du bien.
✅ La donation avec réserve d’usufruit permet donc de réduire les droits de donation puisque celle-ci ne porte que sur la nue-propriété.
Sachez que la valeur de la nue-propriété retenue dépend de l’âge de l’usufruitier. Donc de votre âge au moment de la donation 👇
Ainsi, si vous avez entre 41 ans et 50 ans lors de la donation, la valeur de la nue-propriété est de 40% de sa valeur totale.
💬 Voici un exemple concret pour mieux comprendre l’intérêt de cette stratégie patrimoniale.
- A 52 ans, vous êtes propriétaire d’un appartement valorisé à 200 000 €
- Vous faites une donation avec réserve d’usufruit à votre fils unique
- Vous devenez donc usufruitier du bien, votre fils en sera nu-propriétaire
- La valeur de la nue-propriété s’élève à 50 %
- Les droits de donation portent donc sur la moitié de la valeur de l’appartement, soit 100 000 €
- Si vous n’avez pas encore réalisé de donation, vous pouvez profiter de l’abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans
Dans ce contexte, la donation avec réserve d’usufruit ne sera pas taxée et votre fils récupérera la pleine propriété après votre décès, sans avoir à payer d’impôt supplémentaire.
Sans cette stratégie, les droits de succession auraient été calculés sur la valeur totale de l’appartement, soit 200 000 €.
👉 Alors plus vous utilisez cette stratégie tôt, plus l’impact patrimonial est intéressant.
