Quel emplacement choisir pour son premier investissement locatif ?

En immobilier, l’emplacement est roi. C’est particulièrement vrai lorsque l’on réalise son premier investissement locatif. En fonction de votre projet (et de votre budget), découvrez où acheter.

Investir près de chez soi pour plus de simplicité

Pour bien choisir sa localisation, vous devez prendre en compte de nombreux paramètres. Il faudra vous renseigner sur le prix au mètre carré, la démographie, le rapport entre l’offre et la demande, l’attractivité de la ville, les transports, la vie de quartier…

Si la plupart des données sont disponibles en ligne, rien ne vaut l’expérience du terrain. En concentrant vos recherches sur un secteur que vous connaissez déjà, vous vous simplifiez la tâche.

Dans l’idéal, votre bien doit être situé à moins de deux heures de chez vous. Ainsi, vous pouvez vous y rendre dans la journée pour les visites, pour vérifier son état ou à la demande du locataire.

Mais il n’est pas toujours possible d’effectuer son premier investissement locatif là où l’on habite ou à proximité. Si vous vivez à Bordeaux, Aix-en-Provence ou Annecy, il y a fort à parier que le prix au mètre carré ne rentre pas dans votre budget. Vous devez vous éloigner de votre domicile ? Privilégiez une région avec laquelle vous avez un lien comme celle où résident vos parents ou celle où vous avez l’habitude de passer vos vacances.

Acheter un parking en hyper centre

Avec leur prix à l’achat plus faible que ceux des logements et leurs charges réduites, les parkings et les box sont un premier investissement locatif accessible et simple à gérer.

Avant de vous lancer, analysez tout de même le marché et renseignez-vous sur la politique municipale en matière de stationnement. Est-il gratuit, payant ou en zone bleue ? Les résidents bénéficient-ils de tarifs préférentiels ? 

Pour dénicher la place idéale, visez les centres-villes. Ciblez les quartiers avec des immeubles anciens : ils sont rarement dotés d’un espace de stationnement en sous-sol. Dans le centre de Paris ou aux abords de la Cathédrale de Strasbourg, vous serez toujours assurés d’avoir un locataire.

Dans tous les cas, fuyez les abords des gares : on y trouve de nombreuses places où se garer pour de longues durées.

Acquérir un studio dans une ville étudiante

Si votre budget est plus conséquent, investissez dans une petite surface. Les studios sont très recherchés par les locataires, en particulier les étudiants, et leurs loyers permettent de dégager une rentabilité plus importante que celle des T3.

Pour signer rapidement un bail entre deux occupants, les étudiants déménagent plus fréquemment que le reste de la population, choisissez votre localisation avec soin. Paris, Lille, Lyon et Toulouse font partie des métropoles qui attirent le plus d’étudiants. Mais les prix y sont élevés et la rentabilité s’en ressent. Des villes moyennes, comme Poitiers et Clermont-Ferrand, accueillent aussi des bacheliers à la recherche d’un toit. La tension locative y est réelle et le ticket d’entrée plus abordable.

Lors de vos visites, soyez attentifs aux transports et aux services proposés à proximité. L’accès à l’université est primordial. Mais ces jeunes locataires sont également à la recherche de quartiers vivants en centre-ville où se réunir entre amis.

Malgré toute l’attention que vous mettez dans le choix de l’emplacement, vous craignez que la vacance locative grève la performance de votre placement ? Pourquoi ne pas investir dans une résidence de services neuve ? Ces programmes immobiliers proposent, en plus des logements, des prestations (laverie, restauration, accueil, ménage, etc.) très prisées des étudiants. Pour vous faire une idée, voici une sélection de studios à Lille.
Autre atout : avec ce type de bien, vos loyers sont garantis. En effet, vous confiez la gestion à un organisme spécialisé qui s’occupe de trouver le locataire. S’il n’y parvient pas, il est tenu de vous verser quand même la redevance prévue. Enfin, cerise sur le gâteau, l’investissement locatif dans une résidence services neuve ouvre droit à deux avantages fiscaux. Tout d’abord, vous pouvez récupérer les 20 % de TVA acquittée lors de votre achat. Ensuite, en optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez obtenir une réduction d’impôt équivalent à 11 % de la valeur du bien répartie sur neuf années. Pour en bénéficier, vous devez investir en VEFA (vente en l’état de futur achèvement), dans un logement neuf ou dans un appartement de plus de quinze ans que vous réhabilitez.