Comment contourner l'encadrement des loyers grâce au complément de loyer ?
- Par Antoine Marck
Je ne vous apprend rien : l’encadrement des loyers est le pire ennemi du propriétaire bailleur.
En 2023, 24 villes situées en zone très tendue contraignent les propriétaires à fixer un montant de loyer maximum.
📍 Parmi les villes concernées, on compte : Paris ; Lille ; Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse, Lyon, Villeurbanne, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier et Bordeaux.
Aussi, plus de 1000 villes françaises encadrent les loyers en cas de changement de locataire.
Et la liste devrait s’allonger dans les mois à venir : de nombreuses municipalités se sont portées candidates pour 2024 (notamment plusieurs agglomérations du Pays Basque). Mais je vous rassure, il existe des solutions pour contourner cette mesure.
En voici une qui va (peut-être) vous permettre d’optimiser votre rentabilité locative si vous êtes concerné par l’encadrement des loyers : l’application d’un complément de loyer. 💪
📑 Il faut le savoir : la législation est encore un peu floue à ce sujet. Voici comment elle définit ce terme :
« Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. »
Et c’est tout.
Vous l’avez compris, il n’existe pas vraiment de caractéristique définie pour autoriser le complément de loyer.
Alors pour appliquer cette mesure et contourner le plafonnement réglementaire, votre bien doit disposer d’un avantage distinctif comparé aux autres sur le secteur.
Il peut s’agir :
✅ D’une grande terrasse
✅ D’une vue exceptionnelle sur un monument historique
✅ D’une hauteur sous plafond distinctive
✅ Ou encore d’équipement luxueux
Mais attention, réfléchissez-y à deux fois avant de fixer un complément de loyer. Car si votre locataire juge cet aspect abusif, il pourrait le contester.
❌ Par exemple, un logement refait à neuf ne justifie pas un complément de loyer.
D’ailleurs, depuis août 2022, certains logements bas de gamme sont interdits de compléments de loyer (mauvaise isolation, marques d’humidité, vis-à-vis important, etc.).
Bref, si vous subissez de plein fouet l’encadrement des loyers, ou si vous projetez d’investir sur une des communes concernées, le complément de loyer est votre carte joker.
Dans ce cas, choisissez bien votre futur investissement selon ces critères. Sans limite, le complément de loyer permettra de redorer votre rentabilité locative
